שטיינפלד ואח' נ' אדגר השקעות ופיתוח בע"מ ואח'

פסק דין

עסקינן בתביעת ליקויי בנייה שהוגשה על ידי בני הזוג שטיינפלד רמי ושולמית (להלן: "שטיינפלד") ביחס לפגמים ואי התאמות שנתגלו, כביכול, בדירת הגג הדו מפלסית שנרכשה על ידם ברחוב שלומציון המלכה בפתח תקווה (להלן: "הדירה"), לפי הסכם מיום 30/4/2002 (להלן: "ההסכם") מאת הנתבעת 1 כמוכרת (להלן: "אדגר").

התביעה הופנתה כלפי שתי נתבעות, זו החתומה על ההסכם, אדגר, והנתבעת 2 - שהנה הקבלן המבצע (להלן: "אשטרום" ואלה תיקראנה ביחד במשותף: "הנתבעות").

בכתב התביעה תוארה השתלשלות העניינים מאז שנת 2003, בה נמסרה לשטיינפלד החזקה בדירה (ביום 15/7/03) ועד למועד הגשת התביעה שלפנינו. עוד בפרוטוקול המסירה (נספח ב' לכתב התביעה) צוין, כי בדירה קיימים ליקויים, בין היתר, בתחום הטיח והצבע, הריצוף והחיפוי, החשמל, האינסטלציה והנגרות. שטיינפלד ציינו, כי אשטרום, בפועל, ביצעה תיקוני טיח וצבע ותיקוני קרמיקה ושיש (נספח ג' לכתב התביעה), אך מלבד תיקונים אלה, לא בוצעו תיקונים בנוגע ליתר הליקויים. בתקופה זו התנהלו בין שטיינפלד לנתבעות מגעים לצורך ביצוע התיקונים. הואיל ואלה לא צלחו, תיקנו שטיינפלד חלקם של הליקויים באופן עצמאי, בין היתר, את ארונות המטבח, משטח השיש, המערכת הסולארית, מכונת הכביסה, הכיריים והמחסן (נספחים ד' - ט' לכתב התביעה). שטיינפלד המשיכו ופנו לנתבעות בדרישה לתיקונם של ליקויים. בהסתמך על חוות דעתו של המהנדס הלפרט (נספח יב' לכתב התביעה) טוענים שטיינפלד, כי בפועל תקנה אשטרום חלקם הקטן מהליקויים. לטענתם, ניתנה לנתבעות הזדמנות סבירה לפעול לתיקונם של הליקויים ואולם לאור התעלמותן מהליקויים וביצוע העבודה בצורה רשלנית, איבדו הן את זכותן לתיקונים. שטיינפלד סומכים את תביעתם על חוות דעתו של המהנדס גוכמן (נספח יג' לכתב התביעה), לפיה מוערכת עלות התיקונים בדירה בסך של 170,628 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ) וכן על חוות דעתו של השמאי סידאוי (נספח יד' לכתב התביעה), לפיה ישנה ירידת ערך של הדירה בסך של 2,000$ - עקב ההגבהה ביציאה למרפסת והחניה ליד פח האשפה. עוד עתרו הם לפיצויים בגין עלות לקבלן מזדמן, דיור חלוף, עלות מומחים ועוגמת נפש, עליהם ביקשו להוסיף הוצאות משפט כמקובל.

הנתבעות התגוננו כנגד התביעה במגוון טענות הגנה, חלקן טענות סף, בין היתר, טענת מניעות ו/או השתק - לאור סעיפים 12.3 ו- 19 להסכם: הואיל ושטיינפלד לא פנו למפקח בכתב בכל הנוגע לתיקון הליקויים על מנת שזה יכריע בדבר מנועים הם ו/או מושתקים מלהעלות טענותיהם כפי שעשו בתביעתם. שיהוי - בעוד שהדירה נמסרה לשטיינפלד ביום 15/7/03, אלה הגישו את תביעתם זו ביום 11/9/07. היעדר עילה - תקופות הבדק והאחריות הקבועות בתוספת לחוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 חלפו זה מכבר. הנתבעות מכחישות את דבר קיומם של הליקויים ו/או את אחריותן לתיקונם. הנתבעות מפנות לפרוטוקול המסירה, לפיו, לטענתן, לא התחייבו לתקן את הליקויים, מה גם שהן ביצעו את התיקונים לשביעות רצונם של אלה (נספח ג' לכתב התביעה). הנתבעות טוענות, כי פעלו לתיקון הליקויים שנתגלו על ידן בדירה וזאת על אף חלוף תקופת האחריות ולפנים משורת הדין. לשיטתן, שטיינפלד מנעו מהן למצות את זכותן לתקן את הליקויים ולפיכך מנועים הם מלקבל פיצוי בגינם. עוד מוסיפות הן ומכחישות את זכאותם של שטיינפלד לפיצוי בגין תיקון הליקויים אותם ביצעו בעצמם, את האמור בחוות הדעת מטעמם ואת זכאותם לפיצוי בגין דיור חלוף ועוגמת נפש. הנתבעות, אף הן, סמכו את הגנתן על חוות דעת, של המהנדס קרבצ'יק, לפיה מרביתם של הליקויים הנם במסגרת סבולת הבניין ויש לראותם כזניחים, מה גם שאין ירידת ערך לדירה.

למרות הכחשתה של התביעה ובהתחשב באופיו המקצועי של הסכסוך, הוסכם לפרוטוקול יום 4/2/08, על מינויו של מומחה ניטראלי מטעם בית המשפט. בהתאם מונה המהנדס השמאי זיו עמית (להלן: "המומחה/עמית") על מנת שיחווה דעתו בעניינים אשר במחלוקת (על בסיס חוות הדעת של המהנדס גוכמן - מטעמם של שטיינפלד).

המומחה אשר ערך סיור בדירה, עיין בכתבי הטענות, תקנון התכנון והבניה, חוק המכר, מסמכי המכר, המפרט הטכני ודו"ח קבלת הדירה, קבע בחוות דעתו מיום 15/5/08 (להלן: "חוות הדעת"), כי בדירה קיימים ליקויים שונים, בין היתר מצא, סדקים בקירות הדירה, מרווחים בין החלון ובין האדן בחדר הדיור, רטיבות, מרווחים בין הריצוף ובין כנף הדלת בדלתות חדרי השינה הדרומי והדרום מערבי, סימני חיכוך ברצפת חדר הממ"ד, מרווחים במעקה המדרגות, קורוזיה בחדר הרחצה, אי התקנת מרזב נפרד, אריחים רפויים בחדר רחצה, סטיות בתקרת חדר הדיור ובקיר הדרומי במסדרון, סדקים במרפסת, הפרשים במפלסי הריצוף במטבח, סדקים בשלח מדרגות 4

ו- 5 ומוקדי רובה מתפוררת במרפסת הגג. המומחה העריך את עלותם הכוללת של התיקונים בסך של 44,450 ₪ (כולל פיקוח הנדסי). כן, השאיר הוא לשיקול דעת בית המשפט סך של 440 ₪ - עלות התקנת מאוורר בחדר הרחצה. המומחה הוסיף עוד, כי לא מצא בדירה ליקויים שאינם ניתנים לתיקון העלולים לגרום לירידת ערך.

לבקשתו של ב"כ התובעים, הופנו למומחה, כאמור בהחלטה מיום 7/9/08, מספר שאלות הבהרה בעניין תוספת מע"מ, עלות לקבלן ופינויה של הדירה בעת ביצוע התיקונים.

ביום 8/9/08 נתן המומחה תשובותיו לשאלות ההבהרה, לפיהן, המחירים אותם נקב בחוות דעתו אינם כוללים מע"מ והם מחירי קבלן, ככל שביצוע העבודות יעשה על ידי קבלני משנה מטעמם של שטיינפלד, כי אז יש להוסיף עלות של 25% ולעניין פינוייה של הדירה, קבע, כי תיקון הליקויים אינו מחייב את פינוייה באופן מלא.

באי כוח הצדדים הגיעו להסכמה דיונית, כאמור בפרוטוקול מיום 1/12/08, לפיה תינתן הכרעה בתיק על בסיס סיכומיהם אשר יתייחסו לחוות הדעת של המומחה ולכל חומר שהוגש בתיק. עוד הוסכם, כי פסק הדין יינתן באימוץ נימוקי הצדדים כתחליף לנימוק עצמי.

בסיכומיהם חולקים שטיינפלד על קביעותיו המקצועיות של המומחה בנוגע לליקויים שלא הוכרו על ידו. נוכח ממצאיו ומסקנותיו של המומחה, כאמור בחוות דעתו ובהבהרות מטעמו, עותרים הם, לפיצוי כספי בסך של 64,175 ₪ (כולל פיקוח הנדסי, עלות לקבלן מזדמן ומע"מ). סכום זה, לטענתם של שטיינפלד, אינו כולל עלות הליקויים שתוקנו על ידם בסך של 49,360 ₪. עוד עותרים הם לפיצוי בגין שכר טרחת מומחים ועגמת נפש.

הנתבעות הודיעו בפתח סיכומיהן, כי הנן מקבלות את חוות דעתו של המומחה. יחד עם זאת, מבקשות הן לדחות את דרישתם של שטיינפלד לפיצוי בגין המטלטלין השונים אשר הוחלפו על ידם. הנתבעות מבקשות עוד להפחית מתביעתם של שטיינפלד החזרים בגין חוות דעת, אגרה, עגמת נפש ושכר טרחה, וזאת לאור הפער בין סכום התביעה המקורי שעמד על סך של 273,404 ₪, לעומת עלות התיקונים כאמור בחוות דעתו של המומחה בסך של כ- 44,000 ₪.

בפתח הדברים אציין, כי לאור הודעתן של הנתבעות, לפיה הנן מקבלות את קביעותיו של המומחה כאמור בחוות דעתו, הרי שמתייתר הדיון בטענותיהן המקדמיות לפיהן דין התביעה להידחות על הסף, בין היתר עקב טענות של מניעות או השתק ושיהוי. כן יש לראות בנתבעות כמי שוויתרו על טענת היעדר ההזדמנות הנאותה ומכאן שמתייתר אף הצורך בדיון בדבר הענקתה. לאור הבהרתו של המומחה, לפיה, ככל שביצוע העבודות יעשה על ידי קבלני משנה מטעמם של שטייפלד, כי אז יש להוסיף עלות של 25% לסכום שנקבע על ידון.

מכאן לגופם של דברים.

שטיינפלד חולקים על קביעותיו של המומחה, כאמור בחוות דעתו, לעניין ליקויים שלא הוכרו על ידו, הכל כפי שיפורט להלן:

מדרגות

לעניין המדרגות המובילות לחדר הגג, קבע המומחה בחוות דעתו, כי בהתאם לתקנה 3.47 לתקנות התכנון והבנייה (שלשיטתו עניינה מדרגות החוץ) והואיל והמדובר בדירה אחת בלבד, הרי שאין כל מניעה בביצוען של מדרגות טרפזיות.

שטיינפלד טוענים, כי קביעתו של המומחה לפיה לא קיים ליקוי במדרגות הנה שגויה. לשיטתם, המדובר במדרגות שהינן המוצא הבטוח היחיד מקומת הגג, לפיכך ובהתאם לתקנה 3.47 אין להתקין מדרגות טרפזיות. מה גם, שאף אם לא היה מדובר בדרך מוצא בטוח, הרי, שלטענתם, הפסיקה פרשה את התקנה ככזו החלה גם על מדרגות פנימיות. לפיכך, עותרים הם לפיצוי בסך של 19,057 ₪.

מנגד טוענות הנתבעות, כי בהתאם להלכה הפסוקה כיום, הרי שהתקנה האמורה איננה חלה על מדרגות פנימיות. כן מפנות הן לגישה נוספת בפסיקה, לפיה יש לבחון באם המדרגות, ברוחב שנבנו, הנן בטיחותיות לשימוש. לטענתן, גם לפי מבחן זה, הרי שלא קיים ליקוי בטיחותי כלשהו, שכן רוחב המדרגות, על פי חוות דעתו של המומחה מטעמם של שטיינפלד, הינו 25-28 ס"מ ומכאן שעומד בדרישות תקנה 3.47.